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新租赁准则下房租会计处理

小企 2022/6/2 阅读 55

新租赁准则发生的变化:


1.取消承租人经营租赁和融资租赁分类;

2.除短期租赁和低价值资产租赁除外,确认使用权资产和租赁负债;

3.短期租赁(12个月以内)和低价值租赁与原租赁准则中经营租赁处理方法基本一致。


 案例:办公楼租赁信息简述 


承租人:甲公司 出租人:乙公司

租赁地址:(办公写字楼)A大厦18层 租赁面积:3000平米

租期:2021年10月1日至2024年12月31日 免租期:3个月(2021年免租金)

月租金:40万,合计租金1440万。

支付方式:按季度预付。支付日期:每季度首日。(首次支付日期2022年1月1日)

押金条款:签订合同支付押金100万,租赁结束归还给甲公司。

其他支出:租赁补偿款30万(给原租户),租金交易佣金(给中介)10万。

其他信息:甲公司无法确定租赁内含利率,增量借款季度利率1%。


承租人甲公司的会计处理如下:(为简化处理,假设不考虑相关税费影响。)


1、计算租赁负债、使用权资产、未确认融资费用。


① :计算租赁负债、现值、未确认融资费用


12期(季度)租赁付款额=1440(万元)

租赁付款额的现值=120×(P/A,1%,12)=1350(万元)

未确认融资费用=1440 —  1350 = 90(万元)


手算折现公式


第一季度不折现

第二季度现值 = 120(季度费用)÷(1+1%)=118.81

第三季度现值 = 120 ÷ (1+1%)^²= 117.65

第四季度现值 = 120 ÷ (1+1%)^3=

......


②、使用权资产计算过程:

使用权资产=租赁负债+初始直接费用=1350+30+10=1390(万元)


使用权资产的核算


   使用权资产,是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利,不是只被租赁资产本身。包括租赁负债的现值、取得资产的成本(中介费、原住户搬离补偿等)及租赁结束后的复原成本。但不包括租赁后的装修费用。

   使用权资产 = 租赁负债(现值) + 预付租赁付款额 - 已享受的租赁激励 + 初始直接费用 + 预计将发生的拆卸及移除、复原或恢复成本


2、合同签订日的会计分录(2021年10月1日)


借:使用权资产 1390万元

       租赁负债——未确认融资费用 90万元

贷:租赁负债——租赁付款额 1440万元

       银行存款 40万元


3、后续计量


①、使用权资产折旧


借:管理费用——租赁费 35.6万元

贷:使用权资产累计折旧 35.6万元

  使用权资产的折旧与固定资产折旧相同。一般采用直线折旧法,残值率为零。

  每期折旧=资产总值 ÷ 使用总月数

              =1390万元 ÷ 39月= 35.6 万元


②、第一季度每月的融资费用分配


借:财务费用 4.5 万元

贷:租赁负债——未确认融资费用 4.5万元


每月融资成本的分摊


每期的财务费用按照,按摊余成本×实际利率 ÷ 摊销期数

其中摊余成本=使用权资产 —( 已支付费用 — 已计提的财务费用)

实际利率 = 1%

单季度摊销期数 3个月。

每月财务费用=(1390 — (40-0)) ×1%÷3=4.5


4、支付租金(2022年1月1日第一次支付)


借:租赁负债——租赁付款额 120万元

贷:银行存款 120万元


PS:财务费用的计提,一般在第一次支付租金时计算。可以按月分摊,也可以按支付租金的次数计提,但不能跨年。


5、第二季度及以后的计量


① 使用权资产折旧(每月)

借:管理费用——租赁费 35.6万元

贷:使用权资产累计折旧 35.6万元


② 未确

 借:财务费用 4.15

 贷:租赁负债——未确认融资费用 4.15万元


 PS:计算公式如上。

 (1390 — (120+40-4.5×3)) ×1%÷3

  120为已支付费用—租金,40为已支付费用—其他杂费,4.5 ×3为已计提财务费用。

 后续分配未确认融资费用依然按照此公式计算即可。


③、缴纳第二季度房租分录

借:租赁负债——租赁付款额 120万元

贷:银行存款 120万元

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